ProLogis如何用“地产+基金”模式玩物流地产?

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物流是典型的重资产运营。ProLogis的成功因素之一是通过轻资产策略的资金管理模式成功实现了规模效应,解决了资金的大问题。谁持有资产并不重要,重要的是ProLogis操作它们。


目前物流地产市场可以概括为“一家独大,百家争鸣”,国内物流地产运营商中的佼佼者当之无愧是ProLogis。谁赢得了序言,谁就赢得了物流的世界。

 

截至2019年6月,普洛斯及其品牌环普已在42个战略区域市场投资、开发和管理了362个物流园区、工业园区和科技园,物业总面积达4000万平方米。

2020年4月,普洛斯成功募集普洛斯中国收益基金,总投资150亿元人民币(约21亿美元)。

  普洛斯在中国物流地产业的市场份额超过第二名到第十名的总和,牢牢占据了一线城市核心交通枢纽区域,向亚马逊、京东、菜鸟等电商提供高标准仓库。
ProLogis在中国物流地产行业的市场份额超过第二至第十位之和,牢牢占据一线城市的核心交通枢纽区域,为亚马逊、JD.COM、菜鸟等电商公司提供高标准仓库。

根据《2019-2024年中国物流地产市场前景与机会研究报告》,截至2019年第一季度,普洛斯的市场份额达到33.0%,位居行业第一;万科子公司万伟物流以6.1%的市场份额迅速晋升行业第二;尚易和玉佩紧随其后,分别占6.0%和5.6%。其次是贾敏、安博、万宝、平安、枫树,市场份额分别为5.3%、4.7%、4.6%、4.5%、4.3%。

众所周知,物流地产是典型的重资产运营。ProLogis的成功因素之一是通过轻资产策略的资金管理模式成功实现了规模效应,解决了资金的大问题。谁持有资产并不重要,重要的是ProLogis操作它们。

但ProLogis玩物流地产基金的方式远远落后于国内金融环境,难以模仿。

但国内物流地产基金逐渐崛起,以黑石等地产企业为代表的基金与万科等地产企业合作。苏宁、JD.COM等电商公司成立了专门的物流地产基金。可见,ProLogis式的轻资产模式是物流地产的长期趋势,未来必然会通过“地产+基金”放大杠杆率,提升规模效应。

那么,物流地产轻资产模式是如何运作的?本文中,马彪着重分析了以普洛斯和贾敏为代表的轻资产模型。

一个

序言

周转快,覆盖面广。

ProLogis可以为客户提供全面的服务和解决方案,包括标准设施开发、定制设施开发、收购和回租、融资租赁等。,帮助客户改善供应链和提高运营效率。

1 .轻资产周转快。

ProLogis能在中国从无到有快速发展,与其轻资产战略模式密不可分。早在1999年,普洛斯就推出了第一只私募基金——普洛斯欧洲基金,向19家机构投资者募集了10亿元人民币,用于收购自己手中的成熟物业。这种用私募基金购买房地产,用回收的资金快速开发新项目的方法,就是ProLogis的轻资产战略模式。

新项目建设完成后,改扩建开发部将建设仓储设施,再进行招商。当入住率达到60%左右,项目将移交物业管理部门进一步投资。

当出租率接近全租,租金回报率达到7%时,项目将出售给ProLogis旗下的物流地产基金,然后ProLogis只负责这些物业的管理和长期运营,并通过基金的发起人和普通合伙人身份获得一定的业绩提成。这些租金和分红成为了开发部门的开发资金,实现了资金的闭环再生。


成立私募基金,建设完成后再将项目出售给基金公司,再进行轻资产策略。通过这种REITS模式,ProLogis将资金回笼时间从十年缩短至一年,提高了项目的周转率,解决了长期持有物业带来的资金沉淀问题,实现了高周转、高回报、高杠杆的轻资产模式。在这个流动性极其重要的金融时代,这种高速轻操作的模式取得了显著的成效。

 

进入中国并发展一段时间后,普洛斯分别于2013年和2015年成立了中国物流基金第一期和第二期,目标规模分别为30亿美元和70亿美元。截至2017年底,已使用资金23亿美元,未使用资金77亿美元,基金合作伙伴9家。

2018年2月,普洛斯与中国人寿成立了规模为16亿美元(约100亿元人民币)的增收基金,也用于收购已完成的物流和工业资产。事实证明,资产轻策略模式是有效的,在ProLogis下被反复复制,ProLogis因此占据了行业的大部分市场份额。

2.综合服务。

作为第三方物流,ProLogis提供的不仅仅是仓库。为了解决规模和资金问题,中小零售商和制造商选择将运输过程外包。为了解决这种需求,ProLogis成立了第三方物流部门,为企业提供现代供应链、最后一公里运输、碎片化运输和大数据分析服务。

ProLogis提供的物流服务还包括金融服务、设备、运输策略、信息技术系统、仓储空房间以及货物的物流生态等。



  也正是因为普洛斯庞大的规模与全面化的服务,让其拥有了大量较为优质的客户,其中零售业企业包括欧莱雅、屈臣氏等快消品企业,京东、亚马逊等电商企业,以及百胜等快餐企业。而像韵达、中通这样的传统物流服务企业,大众、尼康、三星这样的制造业企业也在其中。
正是因为庞大的规模和全面的服务,ProLogis拥有大量优质客户,其中零售企业包括欧莱雅、屈臣氏等快消品企业,JD.COM、亚马逊等电商企业,百胜等快餐企业!大云、中通等传统物流服务企业,大众、尼康、三星等制造企业都在其中。

年报显示,2017年普洛斯物流仓库平均租金为1.06元/平方米/天,出租率为85%。租赁区域前五大客户为百世快递、Debon、德邦、唯品会、中国外运。

2

贾敏

资本化,抢占高端仓储。

2018年,贾敏在中国管理的资产超过400万平方米,较2016年的260万平方米增长近60%。而在2018年,整体回报率达到了15%。2018年ProLogis完成私有化和退市后,贾敏终于获得了被辉煌成绩单关注的机会。


1资本化运营实现规模扩张。

 

贾敏采取“开发+控股+管理”的商业模式,推出三大主业,实现收入来源多元化。其中,仓储物业开发是其他两项业务的基础,在三大业务板块中扮演着“产品生产者”的角色,直接反映了客户需求和物流园项目的品质;物业持有业务是将收购的物流设施或自行开发的高标准物流设施出租并收取相应租金。作为收入的护城河,物业持有业务扮演着“收入替代者”的角色。贾敏的基金管理业务具有“金融家”和“主要盈利者”的双重角色,是核心业务之一,肩负着使整个业务模式高效、可持续运行的使命。


2 .物流基金加杠杆,预付发展收益。

 

贾敏能够在中国实现轻资产规模扩张的秘诀在于其围绕基金运作构建的可持续融资模式。通过设立私募基金,贾敏在引入资本时增加了资本杠杆,并提前支付了开发收入和利润,大大减轻了企业的财务压力,可以将这些资金投入到新的开发项目中,加速了资产和现金的流通。


以贾敏中国物流基金为例。贾敏并不持有这些私募基金的股份,而是作为基金经理管理,只占基金的20%,其余80%属于加拿大养老基金投资委员会。这个过程相当于资产投入基金时的4倍资本杠杆,通过11.6%的负债率加上债务杠杆,总资本杠杆有望放大到4.5倍。

 

3市场差异化:洞察高端仓储供给缺口。

2005年进入中国市场时,贾敏敏锐地察觉到了中国物流仓储市场的供需失衡,以及这种失衡背后对高端仓储的极度需求。正是这个市场抓住了空并选择从细分领域切入。


据CBRE统计,我国现有物流仓储设施约70%建于20世纪90年代之前,高端物流仓储不足4%。

 

另一方面,传统的物流仓储主要集中在老仓库等老设施上,建设标准和安全管理不能满足现代仓储和装配的需要,不能简单地更换和改造,只能新建高标准的仓储设施。高端设施的差距进一步拉大

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